こんにちは。
ラリーケーホーム（ハウスドゥ！大東野崎店）の金井です。
本日、厚意にしてるある業者さんから、物件の紹介を頂きました。
不動産業者は横の繋がりで成り立っている業界ですので、自社で囲い込むとか、他社のお客さんには紹介しないような業者さんが未だに見受けられますが、当店ではそのような行為は一切行わず、業者間のネットワークにて買主さん、売主さん、双方にメリットが出るような取引を目指しております。
さて、前回に引き続き『こんな時でもローンは組める』という実際あった事例をお伝えして行きたいと思いますが、今回はどちらかと言うと個人の問題ではなく、購入目的の物件についてのお話しです。
【パターン５】建蔽率・容積率オーバー物件
ネットで検索すると、建蔽率・容積率オーバー物件は住宅ローンが組めません、と言う記事を見かけますが、それは全くの誤りです。
住宅ローンは組めます！
と言いますか、正確には、『銀行によっては組めます』
現在でも、建蔽率・容積率オーバーの物件なんていくらでもあります。
それが全て住宅ローンアウトだと、不動産の流通が滞ります。
もちろん、地域性等もあるとは思いますが、ネットの情報だけを信じて、家の購入を諦めるような事はないようにして欲しいです。
ちなみに、当店の取り扱い物件の３割前後は建蔽率・容積率オーバー物件です。
当店は『中古住宅専門店』ですので、自ずとそのような物件が多くなります。
年間の契約数は50件程度ですので、少なくとも年10件程度は建蔽率・容積率オーバー物件になると思います。
【パターン６】再建築不可物件
続いて、再建築不可物件です。
こちらのパターンも建蔽率・容積率オーバー物件と同様ですが、
住宅ローンは組めます！
ただ、再建築不可物件は「どういう理由で再建築不可なのか」と言うところがポイントになってくるかと思います。
一番多いのが「建築基準法上の道路に接道していない」ってパターンだと思いますが、こちらに関しては、周囲の状況や近隣で再建築した物件があるかないか等が重要になって来るかと思われます。
また、敷地に建物を建てる際には「接道義務」というものがあり、幅員4m以上の道に2m以上接していなければなりません。
これを満たしていない、または満たせない物件も再建築不可物件となります。
金融機関がこういう物件に融資を渋るのは「担保評価が低い」という理由が考えられます。
要するに、万が一住宅ローンの支払いが滞り、物件を差し押さえた際に競売等で売却しようとしても低い金額でしか売却できず、回収倒れになる可能性が高くなるからです。
ですが、再建築不可物件は再建築不可の理由如何によっては融資可能です。
当店でも現在、法律上は再建築不可の土地に新築を建てる計画で申請を行っています。
当店は一級建築士事務所併設ですので、そういう申請関係や、どのようにすれば家が建つのか等の知識はある程度持ち合わせておりますので、こういうところも腕の見せどころですね。
【パターン７】連棟物件（テラスハウス）
最近、住宅の価格が高騰してるように感じられた方も多いと思います。
「連棟物件やのにこの値段？」みたいな事も多いです。
この地域の連棟物件だと現金購入が多かったのですが、そうも言ってられなくなってきました。
となると、どうしても住宅ローンの利用を検討せざるを得なくなります。
この場合も再建築不可物件と同様、担保評価が低くなる傾向にあります。
また、連棟物件の場合、建蔽率・容積率オーバー物件である事も多いです。
金融機関が避ける要素が盛り沢山ですが、
住宅ローンは組めます！
当店のお客様では、ある金融機関で諸費用含めた満額をプロパーで融資してもらえました。
３部に分けて「こんな時でも住宅ローンは組める事例紹介」を行ってきました。
何度も言いますが、結論は担当者の経験と努力です。
一度断られたから無理って言う事もありませんし、金融機関のスタンスも、法律もその時代によって変わります。
不動産業者として、常に新しい情報に目を光らせ、アップデートして行く必要があると思います。
本気で家の購入を考えておられる方、他社で断られた方、諦めずに一度ご相談下さい。
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