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売却と購入のタイミングが難しい「買い替え」について【大東市・四條畷市で家を買うなら】

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売却と購入のタイミングが難しい「買い替え」について【大東市・四條畷市で家を買うなら】

カテゴリ:不動産購入についてのお役立ち情報

こんにちは。

ラリーケーホーム(ハウスドゥ!大東野崎店)の金井です。

本日、お客様より相談を頂きました。

「現在の家を売却して、新しい家を購入したいのですが、現在の家の住宅ローンが残っており、それを完済し、残った分を頭金として進めることは出来るのでしょうか」との事でした

そこで、今回は『住み替え、買い替え』について考えてみたいと思います。

転勤、結婚、出産、お子さまの独立などにより、不動産の買い替えを予定されている方も少なくないでしょう。

不動産の買い替えとは、「現在居住している不動産を売却し、その売却資金を購入資金の一部に充て、新たな住宅を購入すること」をいいます。

買い替えのパターンは、大きく次の3つに分けられます。

1.売却先行(一般的なパターン)

2.購入先行(資金に余裕のある方向け)

3.同時進行+住み替えローン

まずは、それぞれの概要とメリットデメリットについて、整理しておきましょう。


1.売却先行

現在住んでいる不動産を売却して得られる売却益に、自己資金や住宅ローンを加えて、新たな不動産の購入資金とする方法です。

この方法は、新たな不動産の購入に先行して、所有不動産の売却を行います。一般的には、この方法で買い替えを行うケースが多いでしょう。

【売却先行で買い替えるメリット】

売却先行で買い替えるメリットとしては、不動産の売却金額が確定してから、新たな不動産の購入を行うため、購入の資金計画が明確です。

また、新たに購入する不動産の引き渡しリミットを考える必要がないため、腰を据えて売却活動ができます。

つまり、売却を依頼する不動産会社の見極めや売却価格の設定などに時間的な余裕をもて、焦って相場価格を下回る売却を行うことを回避できる可能性が高いでしょう。

【売却先行で買い替えるデメリット】

売却先行の場合、所有不動産の売却ができなければ、新たな不動産の購入ができません。そのため、新居がなかなか見つからない間に自宅の引渡し時期が到来した時には、賃貸住宅に仮住まいするなどの必要があります。

一時的な賃貸費用や不便が生じることについては、予め留意しておきましょう。


2.購入先行

新たに購入する不動産の引き渡しを受けた後に、所有不動産の売却を行う方法です。

購入先行の場合、売却予定の不動産に住宅ローン残債があるときは、原則として自己資金で一括返済を行う必要があります。なぜなら、住宅ローンは、基本的に自己居住用の物件購入のためのローンであり、重複して住宅ローンを組むことはできないからです。

そのため、所有不動産の売却ができなくてもその返済資金の用意が可能など、資金に余裕がある場合に選ばれる方法といえるでしょう。

【購入先行で買い替えるメリット】

購入先行での買い替えは、所有不動産の売却価格に左右されること無く、物件探しを行うことができる状態であるため、納得いくまで物件探しができるといえます。その結果、希望にあう物件が見つからなければ、買い替え自体を止めることもできます。

また、新たな不動産に住み始めてから、所有していた不動産の売却を行うことになるため、空き家状態で購入希望者に内見をしてもらうことができます。

住んでいる状態での内見は、家具や生活雑貨、整理整頓状況などに物件イメージが左右されたり、内見できる範囲や時間に制限が生じたり、というデメリットもあります。しかし、空き家状態での内見ではその心配がありません。

なお、購入先行の場合、売却先行と異なり、仮住まいが不要となるため、出費を抑えることもできます。

【購入先行で買い替えるデメリット】

基本的に住宅ローンは、自己居住用物件を購入するときに活用できるローンです。そのため、同じ人が複数物件の住宅ローンを契約することはできません。

つまり、所有不動産に住宅ローン残債がある場合、原則として新居を購入し、引っ越した時点で、自己資金で一括返済しなければならないことが、デメリットとして挙げられます。

なお、新たな不動産の引き渡しまでに、所有不動産の住宅ローン残債を売却益と自己資金で一括返済するケースもあるでしょう。しかし、予定通りに売却が進まず、売却を急ぐ必要が生じる可能性もあります。

売却ができない場合には、新たな住宅ローンとつなぎ融資(住宅ローン残債返済分)のダブルローンとなることも考えられます。ただし、自己資金が十分にあればその心配はありません。

購入先行でも、所有不動産に住宅ローン残債がある場合には、慎重に資金計画を考えておく必要があります。

【購入先行で買い替える際のリスク回避方法】

購入先行でも、所有不動産の住宅ローン残債を売却益で返済する予定にしている場合、万一所有不動産の売却がスムーズにいかないときに備えて、リスク回避の方法も知っておきましょう。

その方法のひとつとして、業者買取が挙げられます。

不動産業者に買い取ってもらう方法です。この場合、相場よりも下回る売却価格(市場相場価格の6~7割程度の売却価格)になる可能性がありますので、仲介で売却する場合と比べて住宅ローン残債返済の自己資金割合が増えることには留意しておきましょう。

また、先にも述べましたが、所有不動産を売却するまでの間、つなぎ融資を利用することもできます。一時的な借り入れとはいえ、金利水準は住宅ローン金利よりも高い設定となっています。金利負担がどれくらいになるかを予め金融機関に確認しておきましょう。

もしも、所有不動産の売却ができないときには、買い替えを中止するという気持ちがある場合には、新たに購入する不動産の契約時に「買い替え特約(予め決めた日までに売却ができない場合には購入契約を白紙に戻す旨の特約)」を盛り込むことができる場合もあります。ただし、売主側が不確定な契約を嫌い、購入契約を断られる可能性もあることを留意しておきましょう。

3.同時進行+住み替えローン

転勤などで急きょ、買い替えが必要な状態となるということも考えられます。しかし、所有不動産の売却をしても、住宅ローン残債を一括返済することができないという場合には、ローン残債と新居の費用をまとめて借りることができる住み替えローンを活用して買い替えを進めることも可能です。

住み替えローンの活用は、以下のような流れで進めていきます。

1.不動産会社への相談

まずは不動産会社に所有不動産の査定・相談を経て、売却依頼を行います。その際、住み替えローンを利用しての売却であることを伝えておきましょう。

2.新たな購入物件の検索・見学

成約価格が概ね見えてきた段階で、新たな購入物件の検索・見学を行います。

3.所有不動産の売買契約

所有不動産の購入者と売買契約を行います。この時に手付金の授受も発生します。

4.新たな不動産の購入申し込み・住み替えローン事前審査

5.新たな不動産の売買契約

6.決済

※所有不動産および、新たな不動産の決済を同日に行います。

【同時進行+住み替えローンで買い替えるメリット】

所有不動産に住宅ローン残債がある場合、原則として一括返済する必要がありますが、所有不動産を売却してもなお、返済額が不足する場合に、住み替えローンを利用すれば自己資金を投入せずに、新たな不動産を購入できることがメリットといえます。

【同時進行+住み替えローンで買い替えるデメリット】

住み替えローンを活用する場合、所有不動産と新たな不動産の決済を同日に行わなくてはなりません。そのため、所有不動産の購入者が決まらないと新たな不動産の購入ができません。

また、住み替えローンの性質上、スケジュールはタイトになり、新たな不動産について十分に検討する時間は少ないでしょう。

なお、購入者に期限の制約を強いることになるため、相場を下回る制約価格となる可能性もあることには注意が必要です。

住み替えローンは、オーバーローンとなるため、審査基準も厳しくならざるを得ないことも、デメリットとしてあらかじめ知っておきましょう。


買い替えの進め方は、売却額とローン残債と自己資金のバランスから考えましょう。

例1:所有不動産の住宅ローンは完済してる場合

いずれのパターンでも、買い替えが可能です。所有不動産の住宅ローン返済を心配する必要がないため、購入先行でじっくり腰を据えて、希望物件を検索・見学してはいかがでしょうか。

例2:所有不動産の住宅ローン残債は、自己資金と売却益で完済見込の場合

不動産会社の査定は、あくまでも査定。成約価格とは乖離が生じることがほとんどです。こんなはずじゃなかったという事態にならないためにも、売却先行で、売却価格を確定させてから、本格的に購入手続きを進めていくのがおすすめです。

例3:所有不動産の住宅ローン残債は、自己資金と売却益では完済不可能な場合

スケジュールはタイトになりますが、住み替えローンの活用も視野にいれて買い替えを進めることも検討しましょう。

※買い替え時に使える税制上の特例

買い替え時には、税制上の特例の適用を受けることができることもあります。特例には、「買い替え特例」、「3,000万円特別控除」、「軽減税率の特例」などがあります。適用要件等を確認し、利用できるものがありそうな場合には、不動産会社や税務署に相談してみましょう。


買い替えは、自己資金や住宅ローン残債の有無等、状況に応じて、適切な進め方は異なります。いずれにしても、買い替えのはじめの一歩は、所有不動産の売却価格の把握です。今すぐの買い替え予定でなくても、所有不動産の現在の価値を把握しておくことは大切なことです。一度、不動産会社に相談してみてはいかがでしょう。


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    2024-05-25
    【リフォーム済】中古戸建 大東市三箇6丁目(平成9年築)の情報を更新しました。
    2024-05-25
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    2020-09-10
    大東市、四條畷市の戸建て、マンション、土地を買うなら、売るなら「ラリ-ケーホーム」(ハウスドゥ!大東野崎店)へ!!
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    『大東市の紹介』 
    1956年(昭和31年)4月1日、南郷村、住道町、四条町が合併して大東市が発足しました。
    大阪府下22番目の市。
    当時の人口は約3万人(現在は約12万人)
    高度経済成長期によって住宅、工場、事業所の進出が著しく増大し、急速に人口が増加し、それとともに都市化が進みました。
    1975年(昭和50年)には人口は約11万人にまで膨れ上がりました。
    農地比率が高く、地盤も弱いこの地域は高い行政需要を生み出し、対応の難しさが様々な都市問題を引き起こす原因となったとの事です。
    こうした中で1972年(昭和47年)と1975年(昭和50年)には集中豪雨による河川の氾濫により未曾有の水害に襲われ多くの市民が被害にあいました。
    1972年(昭和47年)寝屋川の堤防が洪水で決壊し、市域が水没する事態に陥りました。
    その後、この大災害を教訓に、水道事業の推進、河川や水路の改修を最重点に道路、公園、教育、福祉施設等に力を入れ「住道駅」「野崎駅」「四条畷駅」の三拠点を中心に官民一体となって積極的なまちづくりを行っています。
    1986年(昭和61年)に市制施行30周年を記念して大東市立総合文化センター(サーティホール)が建てられました。
    2011年(平成23年)、市制施行55年を記念してマスコットキャラクターゆるキャラ「ダイトン」が制作されました。
    【大東市の木】さんごじゅ
    スイカズラ科の常緑高木で、3~10メートルの高さになります。
    秋には赤い実をつけるたいへん美しい木で、実が赤く熟し、珊瑚のように見えることからさんごじゅと名付けられています。
    この木は水分を多く含んでいるため、生け垣などに防火樹としてよく植えられ、名実ともにまちを美しく飾り、また守る木として愛されています。
    【大東市の花】菊(きく)
    菊はご存知の方も多いですよね。
    「古今和歌集」や「源氏物語」などに登場し、以後春の梅、桜と並んで秋の花の代表として広く親しまれています。
    中国から薬草として日本に渡来したのが、後に観賞用となったもので、市内各地域でも気品と芳香を誇る菊作りが行われています。

    『深北緑地』
    深北緑地は、大東市深野北と寝屋川市河北中町にまたがって所在する、大阪府営の多目的遊水地として整備された公園です。
    緑地内は冠水頻度により、堤に区切られた3つのゾーンに分かれています。

    『野崎観音』
    野崎観音は、福聚山 慈眼寺(ふくじゅさん じげんじ)といい禅宗のお寺です。
    1300年ほど前、天平勝宝年間(749〜757年)に大仏開眼のため来朝した婆羅門僧正が「野崎の地は釈迦が初めて仏法を説いた鹿野苑(ハラナ)によく似ている」と行基様に申されました。
    感動された行基様は、観音様のお姿(十一面観音)を彫みこの地に安置されたのがこのお寺のはじまりです。
    幾多の戦乱のため荒れはて、1565年(永禄8年)三好・松永の兵によって全焼し、本尊の観音様だけが残りました。
    長い間、小さいお堂のままでおまつりしてありましたが、元和2年(1616年)青厳和尚がこのお寺を復興され、元禄宝永ごろにのざきまいりが盛んになると共に、お寺も栄え、現在に到っています。
    「のざきまいり」で知られ、昔から大阪庶民に「のざきの観音さん」と親しまれるお寺です。
    例年5月1日~8日に開催されております。
    屋台が立ち並び、多くの人が参拝に訪れます。
    本尊の十一面観音は行基作と伝えられ、縁結び、安産、子授けのご利益があるといわれています。
    境内みはらし台からは、大阪平野が一望できます!
    自然に恵まれたハイキングコースもあります。
    他にも「千日まいり」があったり「お寺でジャズコンサート」があったりと、定期的にイベントを行っております。

    『歴史とスポーツふれあいセンター』
    歴史とスポーツふれあいセンターは旧四条小学校を活用して設けられた、歴史民俗資料館、四条体育館、四条グラウンド、ふれあいルームからなる総合施設です。
    大東の歴史、文化財の学びや情報の発信拠点、また、大東の歴史を愛する皆さんの憩いの場として、地域の方々に利用されています。

    【四條畷市】
    江瀬美町、大字逢阪、岡山、大字岡山、岡山東、大字上田原、雁屋北町、雁屋西町、雁屋南町、北出町、大字清瀧、清滝新町、清滝中町、米崎町、さつきヶ丘、蔀屋新町、蔀屋本町、大字下田原、砂、田原台、塚脇町、中野、大字中野、中野新町、中野本町、楠公、西中野二丁通町、美田町、南野、大字南野、緑風台

    『四條畷市の紹介』
    1895年には浪速鉄道が四条畷駅まで延伸し、人の集まる繁華な町へと一躍発展しました。北河内地区に中学が開設されるにあたっては、忠君愛国教育の中心である四條畷神社があり、鉄道駅もあって交通の便利なこの地に四条畷中学(現在の大阪府立四條畷高等学校)が開校し、北河内の教育の中心となりました。
    1889年の町村制施行の際に甲可村となりましたが、次第に四條畷の名の方が通りがよくなり、1932年に甲可村は四條畷村へと改名しました。
    1955年頃から大阪市の近郊都市として四條畷地区を中心として開発が進み、大阪外環状線の開通・JR片町線が四条畷駅まで複線化され、都市化が進みました。
    1970年(昭和45年)7月1日、北河内郡四條畷町が市制施行して四條畷市となりました。
    大阪府下32番目の市。
    市制施行当時の人口は約3万6千人でした(現在は約5万5千人)
    1985年(昭和60年)には四條畷市立歴史民俗資料館が建てられました。
    1990年(平成2年)四條畷市立野外活動センターが開園しました。
    1995年(平成7年)には四條畷市立市民総合体育館(サン・アリーナ25)が開所しました。
    ちなみに『四条畷』と『四條畷』ってややこしいと思ったことないですか?
    市の固有名詞としては、四條畷村以来一貫して『四條畷』と表記するのが正式らしいです。「条」は「條」の略字ですが、戦後「条」が当用漢字(現・常用漢字)に指定されたため、「四条畷」と表記されることがあるらしいです。
    現在でも新聞や道路標識などでは「四条畷市」と書かれることがあり、2003年度末までは四條畷市内の郵便局は「四条畷」表記だったとの事です。
    四条畷駅は「条」の字を使ってますよね。1895年に北河内郡四条村に開業した当初は、四条畷駅および所在地の四条村(のち町制を施行して四条町)ともに、「條」の字を使っていましたが、四条町は1956年の町村合併によって大東市となり廃止されましたが、当時の国鉄が当用漢字の使用を推進していたこともあって、「条」の字を使うようになったらしいです。
    四條畷市はJR西日本に駅名の変更を申し入れているが、JR西日本側が「駅名変更は地元からの要望で行うが費用は自治体の全額負担」としており、費用は数億円かかるため市側での負担が困難な状態なことから、現在も駅名の変更はされていないそうです。
    一方、四条畷駅と同様に大東市に所在する四條畷警察署は「條」の字を使っている。
    ※ちなみに、四条畷駅と四條畷警察はどちらも所在地は大東市です・・・・ややこしいですね。
    【四條畷市の木】クスノキ
    暖地に野生するほか、古くから神社などに植えられています。
    樹高は普通20mくらいになりますが、ときに40mを超える大木もあるらしいです。
    枝葉はよく繁り、病虫害が少なく、生育しやすくて長命です。
    四條畷市で楠(クスノキ)と言う文字は多く見られますよね。
    【四條畷市の花】皐月(サツキ)
    サツキはツツジ科ツツジ属に分類される植物で、山奥の岩肌などに自生しております。
    山登りやハイキングをしてるとよく見かけますよね。
    サツキツツジ(皐月躑躅)、映山紅(えいさんこう)などとも呼ばれており、他のツツジに比べ1ヶ月程度遅い5~6月頃、つまり旧暦の5月 (皐月) の頃に一斉に咲き揃うところからその名が付いたと言われています。

    『四條畷神社』
    南北朝時代、四条畷の合戦で足利軍との戦いに敗れた楠木正行(まさつら)とその一族の将士24人を祀る神社です。
    明治23年(1890)に建立されました。
    正行は、大楠公と称される父、楠木正成の嫡男で、「小楠公」として、いまも多くの人に慕われる「忠公両道」の名将です。
    境内には桜や楓が多くあります。
    毎年、正行の命日に当たる2月22日の例祭、4月5日の春祭、10月5日の秋祭が行われております。
    大阪を代表する7社寺(大阪天満宮・住吉大社・四條畷神社・大念佛寺・太融寺・今宮戎神社・四天王寺)のうちの1社で、7社を巡拝することで、それぞれの社寺でご利益が授けられ、7つの幸せを招くとされています。
    四條畷神社は「心願成就」のご利益を頂ける神社として選定されています。

    『四條畷市立歴史民俗資料館』
    歴史民俗資料館というと専門的な説明だけの場所と思われる人も多いと思いますが、ここでは、子どもたちが楽しくて分かりやすいように工夫をこらしてあります。
    例えば特別企画の「ものしり博士」ですが、この催しはクイズに答えて正解すると、「ものしり博士」の会員証とプレゼントが貰えます。子どもたちが楽しみながら歴史に親しめるよう、色々と工夫されております。
    プレゼントはデジタルカメラを使ったり、手描きで作られたオリジナルなイラストで、種類も多いため全部集める頃には会員証がスタンプでいっぱいになるようです。
    また、ここでは展示にも色々な工夫がこらされていて、出土品がどのように使われていたのか、どのような暮らしだったのかが、一目でわかるようにイラストや紙粘土の模型で示されているので、「資料館は初めて」という人でも十分楽しめるスポットになってますね!

    『むろいけ園地』
    むろいけ園地は、生駒山中のスポーツ・宿泊・研修施設である「緑の文化園」に隣接し、落ち着いたたたずまいの室池を中心に、2つの散策道「ファミリートレイル」と「ネイチャートレイル」があります。
    湿性植物の観察や野鳥の観察も楽しめます!

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住所
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交通
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