こんにちは。
ラリーケーホーム（ハウスドゥ！大東野崎店）の金井です。
本日、お客様より相談を頂きました。
「現在の家を売却して、新しい家を購入したいのですが、現在の家の住宅ローンが残っており、それを完済し、残った分を頭金として進めることは出来るのでしょうか」との事でした。
そこで、今回は『住み替え、買い替え』について考えてみたいと思います。
転勤、結婚、出産、お子さまの独立などにより、不動産の買い替えを予定されている方も少なくないでしょう。
不動産の買い替えとは、「現在居住している不動産を売却し、その売却資金を購入資金の一部に充て、新たな住宅を購入すること」をいいます。
買い替えのパターンは、大きく次の3つに分けられます。
１．売却先行（一般的なパターン）
２．購入先行（資金に余裕のある方向け）
３．同時進行＋住み替えローン
まずは、それぞれの概要とメリットデメリットについて、整理しておきましょう。
１．売却先行
現在住んでいる不動産を売却して得られる売却益に、自己資金や住宅ローンを加えて、新たな不動産の購入資金とする方法です。
この方法は、新たな不動産の購入に先行して、所有不動産の売却を行います。一般的には、この方法で買い替えを行うケースが多いでしょう。
【売却先行で買い替えるメリット】
売却先行で買い替えるメリットとしては、不動産の売却金額が確定してから、新たな不動産の購入を行うため、購入の資金計画が明確です。
また、新たに購入する不動産の引き渡しリミットを考える必要がないため、腰を据えて売却活動ができます。
つまり、売却を依頼する不動産会社の見極めや売却価格の設定などに時間的な余裕をもて、焦って相場価格を下回る売却を行うことを回避できる可能性が高いでしょう。
【売却先行で買い替えるデメリット】
売却先行の場合、所有不動産の売却ができなければ、新たな不動産の購入ができません。そのため、新居がなかなか見つからない間に自宅の引渡し時期が到来した時には、賃貸住宅に仮住まいするなどの必要があります。
一時的な賃貸費用や不便が生じることについては、予め留意しておきましょう。
２．購入先行
新たに購入する不動産の引き渡しを受けた後に、所有不動産の売却を行う方法です。
購入先行の場合、売却予定の不動産に住宅ローン残債があるときは、原則として自己資金で一括返済を行う必要があります。なぜなら、住宅ローンは、基本的に自己居住用の物件購入のためのローンであり、重複して住宅ローンを組むことはできないからです。
そのため、所有不動産の売却ができなくてもその返済資金の用意が可能など、資金に余裕がある場合に選ばれる方法といえるでしょう。
【購入先行で買い替えるメリット】
購入先行での買い替えは、所有不動産の売却価格に左右されること無く、物件探しを行うことができる状態であるため、納得いくまで物件探しができるといえます。その結果、希望にあう物件が見つからなければ、買い替え自体を止めることもできます。
また、新たな不動産に住み始めてから、所有していた不動産の売却を行うことになるため、空き家状態で購入希望者に内見をしてもらうことができます。
住んでいる状態での内見は、家具や生活雑貨、整理整頓状況などに物件イメージが左右されたり、内見できる範囲や時間に制限が生じたり、というデメリットもあります。しかし、空き家状態での内見ではその心配がありません。
なお、購入先行の場合、売却先行と異なり、仮住まいが不要となるため、出費を抑えることもできます。
【購入先行で買い替えるデメリット】
基本的に住宅ローンは、自己居住用物件を購入するときに活用できるローンです。そのため、同じ人が複数物件の住宅ローンを契約することはできません。
つまり、所有不動産に住宅ローン残債がある場合、原則として新居を購入し、引っ越した時点で、自己資金で一括返済しなければならないことが、デメリットとして挙げられます。
なお、新たな不動産の引き渡しまでに、所有不動産の住宅ローン残債を売却益と自己資金で一括返済するケースもあるでしょう。しかし、予定通りに売却が進まず、売却を急ぐ必要が生じる可能性もあります。
売却ができない場合には、新たな住宅ローンとつなぎ融資（住宅ローン残債返済分）のダブルローンとなることも考えられます。ただし、自己資金が十分にあればその心配はありません。
購入先行でも、所有不動産に住宅ローン残債がある場合には、慎重に資金計画を考えておく必要があります。
【購入先行で買い替える際のリスク回避方法】
購入先行でも、所有不動産の住宅ローン残債を売却益で返済する予定にしている場合、万一所有不動産の売却がスムーズにいかないときに備えて、リスク回避の方法も知っておきましょう。
その方法のひとつとして、業者買取が挙げられます。
不動産業者に買い取ってもらう方法です。この場合、相場よりも下回る売却価格（市場相場価格の6～7割程度の売却価格）になる可能性がありますので、仲介で売却する場合と比べて住宅ローン残債返済の自己資金割合が増えることには留意しておきましょう。
また、先にも述べましたが、所有不動産を売却するまでの間、つなぎ融資を利用することもできます。一時的な借り入れとはいえ、金利水準は住宅ローン金利よりも高い設定となっています。金利負担がどれくらいになるかを予め金融機関に確認しておきましょう。
もしも、所有不動産の売却ができないときには、買い替えを中止するという気持ちがある場合には、新たに購入する不動産の契約時に「買い替え特約（予め決めた日までに売却ができない場合には購入契約を白紙に戻す旨の特約）」を盛り込むことができる場合もあります。ただし、売主側が不確定な契約を嫌い、購入契約を断られる可能性もあることを留意しておきましょう。
３．同時進行＋住み替えローン
転勤などで急きょ、買い替えが必要な状態となるということも考えられます。しかし、所有不動産の売却をしても、住宅ローン残債を一括返済することができないという場合には、ローン残債と新居の費用をまとめて借りることができる住み替えローンを活用して買い替えを進めることも可能です。
住み替えローンの活用は、以下のような流れで進めていきます。
１．不動産会社への相談
まずは不動産会社に所有不動産の査定・相談を経て、売却依頼を行います。その際、住み替えローンを利用しての売却であることを伝えておきましょう。
２．新たな購入物件の検索・見学
成約価格が概ね見えてきた段階で、新たな購入物件の検索・見学を行います。
３．所有不動産の売買契約
所有不動産の購入者と売買契約を行います。この時に手付金の授受も発生します。
４．新たな不動産の購入申し込み・住み替えローン事前審査
５．新たな不動産の売買契約
６．決済
※所有不動産および、新たな不動産の決済を同日に行います。
【同時進行＋住み替えローンで買い替えるメリット】
所有不動産に住宅ローン残債がある場合、原則として一括返済する必要がありますが、所有不動産を売却してもなお、返済額が不足する場合に、住み替えローンを利用すれば自己資金を投入せずに、新たな不動産を購入できることがメリットといえます。
【同時進行＋住み替えローンで買い替えるデメリット】
住み替えローンを活用する場合、所有不動産と新たな不動産の決済を同日に行わなくてはなりません。そのため、所有不動産の購入者が決まらないと新たな不動産の購入ができません。
また、住み替えローンの性質上、スケジュールはタイトになり、新たな不動産について十分に検討する時間は少ないでしょう。
なお、購入者に期限の制約を強いることになるため、相場を下回る制約価格となる可能性もあることには注意が必要です。
住み替えローンは、オーバーローンとなるため、審査基準も厳しくならざるを得ないことも、デメリットとしてあらかじめ知っておきましょう。
買い替えの進め方は、売却額とローン残債と自己資金のバランスから考えましょう。
例１：所有不動産の住宅ローンは完済してる場合
いずれのパターンでも、買い替えが可能です。所有不動産の住宅ローン返済を心配する必要がないため、購入先行でじっくり腰を据えて、希望物件を検索・見学してはいかがでしょうか。
例２：所有不動産の住宅ローン残債は、自己資金と売却益で完済見込の場合
不動産会社の査定は、あくまでも査定。成約価格とは乖離が生じることがほとんどです。こんなはずじゃなかったという事態にならないためにも、売却先行で、売却価格を確定させてから、本格的に購入手続きを進めていくのがおすすめです。
例３：所有不動産の住宅ローン残債は、自己資金と売却益では完済不可能な場合
スケジュールはタイトになりますが、住み替えローンの活用も視野にいれて買い替えを進めることも検討しましょう。
※買い替え時に使える税制上の特例
買い替え時には、税制上の特例の適用を受けることができることもあります。特例には、「買い替え特例」、「3,000万円特別控除」、「軽減税率の特例」などがあります。適用要件等を確認し、利用できるものがありそうな場合には、不動産会社や税務署に相談してみましょう。
買い替えは、自己資金や住宅ローン残債の有無等、状況に応じて、適切な進め方は異なります。いずれにしても、買い替えのはじめの一歩は、所有不動産の売却価格の把握です。今すぐの買い替え予定でなくても、所有不動産の現在の価値を把握しておくことは大切なことです。一度、不動産会社に相談してみてはいかがでしょう。
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