こんにちは。
ラリーケーホーム（ハウスドゥ！大東野崎店）の金井です。
当店には日々色んなお客様が来店されます。
不動産屋の面白いところは「同じ物件は２つとない」というところだと思います。
ですので、その物件、そのお客様に合わせた資金計画や書類作成が必要になってきます。
『この家が欲しいので売って』『ではこちらにサインを・・・』という訳には行きません。
大切なお買い物です。当店ではしっかりと丁寧に進めて行くように心掛けております。
ここで、購入の流れについて、詳しくお伝えして行きたいと思います。
【不動産購入時に押さえておくべきポイント！】
不動産購入と一口に言っても、対象になる不動産物件は大きく分けて「売主物件」と「仲介物件」の2つがあります。
売主物件と仲介物件では必要な諸費用や購入の流れが変わるため、両方の特徴をよく理解しておくことが重要です。
不動産購入にあたって、まずは売主物件と仲介物件の違いを押さえておきましょう。
【「売主物件」と「仲介物件」の違いとは？】
それでは、売主物件と仲介物件の違いを解説していきます。不動産購入の流れを知る前に、両方の特徴を把握しておきましょう。
●売主物件とは
売主物件とは、簡単に言うと「不動産会社もしくは不動産の所有者が販売している不動産物件」のことです。
新築であれば「不動産会社もしくはその他法人や個人が建築して所有する不動産物件」、中古物件なら「不動産会社などが個人や法人から買い取った不動産物件」が該当します。
売主物件の売り主は、不動産会社や不動産開発会社の他、個人などのケースがあります。
物件を購入する上で売主物件の大きな特徴は、「不動産会社もしくは個人が所有している不動産物件なので、仲介手数料が発生しない」ことです。
仲介手数料は不動産物件によって数百万円程度発生する場合もあり、諸費用の節約という面では大きなメリットになる場合もあります。
また、仲介業者を通して売り主と交渉する必要がないので、話し合いがスピーディーに進みやすい点もメリットでしょう。
■仲介物件とは
仲介物件は、その名の通り「売り主が不動産会社を介して販売する物件」のことです。
不動産物件を紹介する不動産会社とは別に売り主が存在するため、契約が成立した際は売り主と買い主を結び付けた不動産会社へ、仲介手数料を支払う必要があります。
売り主と直接交渉するわけではないので、話し合いに時間がかかる場合もあります。しかし第三者が入ることで、値引き交渉や仕様・設備の変更などの交渉における負担が減る点はメリットと言えるでしょう。
【不動産購入の主な流れ】
それでは次に、不動産物件の購入の主な流れについて説明していきます。
売主物件と仲介物件で若干異なる点もありますが、おおよその流れは同じです。
ここはしっかりとチェックしておきましょう。
【1】希望する条件を明確にする
不動産購入において、まず大切なのは「希望条件の明確化」です。
と言っても、家を探し始めたばかりで、条件が明確になっていない方も多くいらっしゃいます。
事前に考えて欲しいポイントは４つです。
・不動産を購入しようとした動機
・予算
・間取り (建物)
・立地 (土地)
たまに、「詳しい要望を聞かないと、ニーズに合った不動産を紹介できません」と言う不動産会社がいますが、それはプロの仕事ではありません。
お客様の「今の生活スタイル」や「未来の生活スタイル」を想像し、それに合わせて提案するのが本来のスタイルではないでしょうか。
その流れで「戸建て」で探していたけど「マンション」に変更した。
「新築」で探していたけど「中古」になった。なんて話はいくらでもありえます。
駅などの公共交通機関への徒歩時間や、通学エリアなど、譲れないポイントは優先順位さえ決めておけば、いくつ考えても悪いことはありません。
【２】予算を立てる
１のポイントの中で重要なのは「予算」です。
予算を考えるときは、「毎月いくらまでなら返済できるか」はもちろん、「頭金をどれくらい用意できるか」「住宅ローンの借り入れはどれくらいか」も考えておくのがポイントです。
そのため、毎月の手取り給与やボーナス支給額といった収入に加え、現時点での預貯金額などを総合して検討しなくてはいけません。
当店では、あまりボーナスをプラスした支払い計画はおススメしておりません。
ボーナスは貯金して、余裕が出来た時点で繰り上げ返済するのが、日常の生活に支障を来たさない返済方法です。
また、住宅ローンの借入期間は、一般的に30年前後と長期間です。
その間、子どもの成長などで月々の収支が変わることも予測されるでしょう。現時点だけでなく、「将来的な家計収支がどうなるか」といった視点で予算を考えるのが重要です。
当店では将来のライフプランを作成した上で、月の支払額の上限を明確にし、事前に住宅ローンの仮審査を行い、安心した上で物件探しを行って頂いております。
「良い物件」が見つかってから住宅ローンの審査と思っておられるお客様が多いですが、「良い物件」は他の方も良いと思ってる可能性が高いです。
「これだ」と思ったが、住宅ローン審査中に売れてしまったり、住宅ローン審査で否決になった場合は、そこから他の方法も考えなければなりません。
【３】不動産物件を探す
希望条件を明確化して予算まで決めたら、いよいよ不動産物件を探し始めましょう。
最も手軽なのは、インターネットやチラシなどを活用して自分で探す方法です。
自分のペースで進めていけるので、納得するまで探せます。
ただしインターネットやチラシで探す方法は、自分で確認した範囲でしか不動産物件を探せないのがデメリットです。
限られた件数の中でしか探せないため、条件に合うものがなかなか見つからない恐れもあります。
そのようなときは、プロである不動産会社に相談してみましょう。
不動産会社なら「レインズ」という全国の不動産物件情報が掲載されているシステムで検索してくれるので、希望条件に近い不動産物件を簡単に見つけてくれるはずです。
また、不動産会社によっては独自のパイプを持っており、市場に出回る前の不動産物件を紹介してくれる場合もあります。
物件探しに労力をかけたくない人は、最初から不動産会社に依頼した方がよいでしょう。
【４】気になる不動産物件を下見する
希望条件に近い不動産物件を見つけたら、必ず下見をしましょう。
実際に見てみると、「部屋のデザインや雰囲気が思っていたのと違う…」なんてこともよくあります。
中には「条件がぴったりマッチしているから、この物件で間違いない！」と思い込んで、下見は不要だと考える人もいるかもしれません。
しかし不動産は高額な買い物になるので、後悔しないためにも下見は必須です。
完成している不動産物件なら管理している不動産会社に問い合わせれば、日時を調整して簡単に下見できます。
仮に建設中の場合であっても、モデルルームを見学させてもらえることもあります。
担当者に直接質問できる数少ないチャンスなので、気になったところがあれば何でも質問しましょう。
【５】住宅ローンなどの具体的な資金計画を立てる
購入したい不動産物件が見つかったら、ある程度の予算が見積もれるので具体的な資金計画を立てていきましょう。
あらかじめ考えておいた予算と見積もりを比較検討し、住宅ローンの支払いに問題が生じないかなどを確認します。
不動産購入には登記費用や火災保険料、印紙代、固定資産税、引っ越しにかかる費用などの諸費用がかかるため、それらも忘れずに一緒に計算しましょう。
【６】住宅ローンの事前審査を購入したい不動産物件で再度提出する
次に住宅ローンの事前審査（仮審査）に申し込みます。
【２】の資金計画の段階で宅ローンの事前審査に通っている前提ですので、ここでは物件の差し替えと、具体的な資金計画の額で再度申し込みます。
また、この時点で、もっと金利等の条件が有利に借りられる金融機関があれば、そこも含めて複数社に依頼しておくのもポイントです。
事前審査自体はインターネット上で完結する場合もあり、比較的手軽に行えるので、できれば複数社に依頼しておきましょう。
【７】不動産物件の購入の申し込み
住宅ローンの事前審査が承認されたら、いよいよ購入を申し込みましょう。
申し込み先は基本的に売主物件の場合は売り主、仲介物件なら不動産会社になります。
なお、申し込み時点で申込証拠金を支払わなくてはいけない場合もあるので、事前に用意しておきましょう。
申込証拠金とは、「売り主に購入する意思があることを証明するためのお金」です。
申込証拠金が支払われた時点で購入の申し込みが完了し、その不動産物件の新規購入受け付けは停止します。
売り主にとって申込証拠金とは「ひやかしを防止するためのお金」であり、一般的には不動産物件価格に関係なく5～10万円ほどが目安です。
【８】重要事項説明を受ける
購入の申し込みを売主が承諾すれば、不動産売買契約を締結するステップに進みます。
ただし、いきなり不動産売買契約を締結してはいけません。
必ず重要事項をよく聞いて、納得した上でサインしましょう。
一般消費者が不動産購入する場合、不動産会社の宅地建物取引士が重要事項を説明しなければいけないと法律で決まっています。
説明を担当する人が宅地建物取引士証を事前に提示する決まりになっているので、もしも提示もなく説明が始まった場合は確認した方が無難です。
重要事項説明書には専門用語も多いですが、分からないことがあったらその都度聞くことを心掛けましょう。
【９】不動産売買契約を結ぶ
重要事項説明書、不動産売買契約書の内容の説明を受けて納得したら、不動産売買契約を結びます。
契約を結んでからキャンセルしようとすると違約金が発生する恐れもあるので、分からないことがあるうちはサインしないようにしましょう。
完全に納得できてからサインするのがポイントです。
なお不動産売買契約を結ぶ際は、手付金が必要になります。
一般的には不動産物件価格の10％前後が目安ですが、申込時に支払った申込証拠金を充当できる場合もあるので、よく確認しておきましょう。
【１０】住宅ローンの本審査
不動産売買契約を正式に結んだら、住宅ローンの本審査を受けます。
住宅ローンの本審査では利用者本人の収入を証明する書類だけでなく、不動産売買契約書や重要事項説明書、手付金の領収書といった購入不動産に関する資料も必要です。
また、本審査は利用する金融機関の本店だけでなく、ローン保証会社による審査も入るため、審査期間は事前審査より長くなる事が多いです。
一般的に本審査は結果が出るまで1週間前後かかる上、追加資料の提出を依頼されると3週間ほどかかるケースも珍しくありません。
追加資料の提出を依頼されている間は審査がストップしている可能性が高いので、できるだけ早急に資料を用意して提出することが本審査をスムーズに通るポイントです。
【１１】住宅ローンの契約（金消契約）
住宅ローンの本審査が無事に承認されると、次は住宅ローンの契約（金消契約）となります。
金消契約では、最終的に住宅ローンから支払う明細や、印紙代などが必要になります。
また、金消契約は銀行窓口に出向く事になる場合が多いので、平日の銀行営業時間内でお仕事を抜けたり、休んだりしないとならなくなる事があります。
この金消契約の時点では引渡し（決済）の日が確定していないとならないので、そこも要注意です。
【１２】不動産物件の引き渡し
金消契約が終われば、購入代金から手付金を差し引いた残額を売り主に支払うことになります。
金融機関に出向いて、売主、買主、司法書士、仲介業者が一斉に介するのが一般的です。
売主が買主からの入金を確認し、鍵を引き渡して完了となります。
この際に、司法書士への報酬や、仲介手数料等を合わせて支払うのが一般的です。
なお、新築の場合は、進捗状況に応じて段階的に工事費用を支払っていくケースが多いです。
例えば、工事請負契約時に工事費用の10％を支払った場合、「着工時」「上棟時」「引渡し前」の3回に分けて、それぞれ工事費用の30％ほどを支払うといった具合です。
ざっとお伝えしてきましたが、この合間合間にも細かい手続きがあったりします。
不動産購入はやる事が多く複雑です。
いい加減な不動産屋では後々後悔する事にもなりかねません。
しっかりと親身になって動いてくれる不動産屋を選ぶことをオススメします。
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