こんにちは。
ラリーケーホーム（ハウスドゥ！大東野崎店）の金井です。
本日、お客様より質問を受けました。
「土地を購入して、ハウスメーカーで家を建てたいのですが、その場合の住宅ローンはどうやって組むのでしょうか？」との事でした。
そこで、今回は『つなぎ融資』について説明したいと思います。
1．つなぎ融資って何？
例えば、住宅ローンを利用する場合は、購入した家が完成してから融資が始まるのが一般的です。
分譲マンションや建売住宅などを購入する場合も、引き渡しをする前に住宅ローンの契約をし、引き渡しのタイミングで融資を受けるケースがほとんどです。
しかし、注文住宅を建てる場合は、土地の費用はもちろん、住宅メーカーによっては『工事の着工金』や『中間金』を住宅の完成・引渡し前に支払わなければなりません。
仮に、土地代金が1000万、工事代金が2000万円の場合は、例えば着工金と中間金がそれぞれ30％かかる場合は600万円ずつ発生するため、全部で2200万円の資金を支払う必要があります。
この金額を自己資金で負担するのが難しい場合に利用できる融資がつなぎ融資です。
住宅を建てる前に必要な資金を一時的に立て替えてくれるローンで、つなぎ的な役割をすることからこのように呼ばれています。
２．つなぎ融資の仕組み
つなぎ融資がどうして必要になるのかというと、それは住宅ローンが完成した建物にのみ融資するローンだからといえます。
住宅ローンの場合は購入する物件を担保にして契約をするため、物件が完成してからローンを組むことが可能になります。
そのため、すでに完成している建売住宅や分譲マンションの場合は、購入時に住宅ローンを組むことができますが、契約した後で作られる注文住宅の場合には、住宅が完成するまで住宅ローンを組むことができません。
そこで必要になるのが「つなぎ融資」です。
住宅ローンが実行されるまでは利息のみを支払い、住宅の引き渡しのタイミングで住宅ローンを使って清算するというのが、つなぎ融資の一般的な仕組みです。
また、つなぎ融資を検討している場合は住宅ローンとつなぎ融資の両方を行っている金融機関を選ぶなど、前もって対応している金融機関について調べる必要があります。
３．つなぎ融資が必要になるケース
それでは次に、つなぎ融資が必要になるケースについて具体的に解説します。つなぎ融資が必要になるケースとしては、以下の場合が考えられます。
・「土地の取得費用」を支払う場合
土地の所得費用を支払う場合とは、例えば土地を先に購入し、その後で建物を新築するケースのことで、土地価格が1000万円、建物価格が2000万円の新築住宅の場合では、先に土地代金の1000万円を支払う必要があります。
・戸建ての注文住宅を購入し、「着工金」「中間金」「竣工後引き渡し代金」が必要な場合
自己資金での支払いが難しい場合は1000万円の融資を受け取るためにつなぎ融資を利用することができます。
また、建物を新たに建てる場合は、住宅メーカーによっては、住宅が完成するまでの数カ月の間、着工時に3割、上棟時に3割、完成後に残りの4割というように、複数回に渡って建物価格を支払う必要があるため、その分の資金をつなぎ融資で立て替えます。
・分譲マンションや建売住宅を購入の際、引き渡し時にローン実行が間に合わない場合
引き渡しにローン実行が間に合わない場合とは、例えば住宅ローンを利用する場合でも、書類を提出するタイミングなどによっては融資の実行まで日数がかかることがあるため、物件の引き渡し時にローンの融資が間に合わないことがあります。そのような場合でもつなぎ融資を使うことができます。
・現在の住居を売却して、新しい住居を購入する場合
売却を伴うマンションなどの購入の場合、売りに出すマンションが売れないと購入資金を確保できないこともあります。その購入資金を立て替えるためにつなぎ融資を利用することもあります。
４．つなぎ融資の利用法を知る
それでは次に、つなぎ融資の利用法について紹介します。つなぎ融資での支払いが必要となるタイミングとしては、土地の購入時、ハウスメーカーへの着手金や中間金などの工事費用を支払うときですが、つなぎ融資は必要なタイミングに合わせて利用することができる一方で、回数は土地代・着工金・中間金の計3回まで、金額の上限は住宅ローン借入金額の3割から4割までというように、銀行によっては、回数や金額に制約がある場合がありますので、注意が必要です。
また、つなぎ融資で受け取った金額は、住宅ローンが実行された後で清算するという仕組みになっているため、つなぎ融資を利用したい場合は、住宅ローンの申し込みをする金融機関に一緒に申し込みをする必要があります。
つなぎ融資だけ別の金融機関で借りるということはできない為、事前に銀行に確認を行っておくことが必要です。
また、一戸建ての住宅を新たに建てる場合は、どのタイミングでいくら資金が必要になるかをあらかじめ把握しておきましょう。
土地を先行して購入する際につなぎ融資を利用する場合は、1年以内に住居が完成することが条件として決まっていたり、つなぎ融資の契約までに建築請負契約書を提出することが求められることがあるため、土地の購入と並行して建築計画を進める必要があります。
諸費用がいくらかかるかについては、不動産会社やハウスメーカーなどに確認し、項目別に支払金額の見積書を作成してもらいましょう。
着工金や中間金の有無などはハウスメーカーによっても異なるため、見積書を作成してもらうことで資金計画もより明確になります。
住宅購入に必要な資金がだいたいいくらかかるのか把握したところで、自己資金で支払うか、つなぎ融資で支払うかを考え、そこで初めて「どのタイミングでつなぎ融資をいくら借りる必要があるのか」がはっきりします。
つなぎ融資を利用するにあたっては、本当に融資が必要であるかどうかを改めて確認することも大切なポイントとなることを覚えておきましょう。
５．つなぎ融資を受けて精算するまでの流れ
それでは、つなぎ融資を利用するにあたっての具体的な流れについて説明します。つなぎ融資を受けてから清算するまでの主な流れは、以下のようになります。
つなぎ融資を受けてから清算するまでの大きな流れとしては、まずは住宅ローンとつなぎ融資を行っている金融機関の審査を受けることから始まります。
つなぎ融資は住宅ローンを補完するための融資ですので、金融機関は住宅ローン減税の融資の審査と同様に、契約者が一定の条件を満たしているかで判断されます。
審査が通った後はつなぎ融資を受けることができますので、土地の購入代に充てたり、着工金を支払うことで、工事が開始されます。
工事が進むと、今度は中間金の支払いなどを行い、工事検査と竣工検査が行われれば、建物が完成となります。
住居が完成し、登記登録を行うことにより、今度は住宅ローンの本審査となりますので、審査が通ることで住宅ローンの融資が実行されます。
つなぎ融資の借り入れ時は金利のみを支払い、建物の引き渡し後に実行される住宅ローンではハウスメーカーへの支払いとつなぎ融資の精算が行われるため、ここでつなぎ融資は完済となります。
６．つなぎ融資を利用する際の注意点
つなぎ融資に対応していない金融機関があります。
また、ハウスメーカーは問題ないでしょうが、不動産屋ではつなぎ融資の事をよく知らない担当者がいます。
でも、多いパターンは土地は不動産屋が紹介し、建物はハウスメーカーで建てるといった場合です。
どちらに住宅ローンをお願いするのか、と言った問題も発生します。結論から言いますと『ハウスメーカー』でお願いする方が賢明です。
住宅ローンはハウスメーカーに依頼する旨を伝え、後は不動産屋の担当者と、ハウスメーカーの担当者間で進めてもらうのが良いでしょう。
どちらにしても住宅ローンの審査を行うのに、土地も建物もどちらの資料も必要です。
うまく担当者とつなぎ融資を利用し、マイホーム購入を成功させましょう！
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