こんにちは。
ラリーケーホーム（ハウスドゥ！大東野崎店）の金井です。
先日、お客様と打ち合わせをしていたのですが「住宅ローンは固定金利と変動金利どっちがお得ですか？」「変動金利だったら、この先景気が良くなれば上がるんじゃないですか？」といった質問を頂きましたので、ここで触れてみようと思います。
まず、今はどこの不動産屋に行っても、ほとんどの不動産屋は「変動金利」を勧めると思います。
ですが「なぜですか？」と聞くと「金利が安いから」としか説明できない営業マンも多いんじゃないでしょうか。
今は情報化社会ですから、お客様にとっては、
・「変動金利はいつ金利が上がるかわからないから危険じゃないの？」
・「低金利の今こそ固定金利型の住宅ローンを選ぶほうがお得になるのでは？」
という意見もネット等で目にするため、「変動金利はアリなの？ナシなの！？」と悩む人も多いかと思います。
★結論からいえば、変動金利にはたしかにリスクがありますし、基本を知って選ばなければ返済が厳しくなってしまう危険性もあります。
しかし、逆にいうと、リスクを知って適切な対処方法をとることができれば、変動金利は怖いものではないのです。むしろ、現在の低金利を利用して返済額を大きく減らせる可能性だってあります。
そこで、変動金利のリスクやリスクを抑える方法、おすすめの変動金利型住宅ローンから借り換えのポイントまで、変動金利について詳しく説明していきます。
【住宅ローンの変動金利の仕組み】
住宅ローンには以下の3タイプの金利があります。
・定期的に金利が見直しされる「変動金利型（以下変動金利）」
・当初の一定期間だけ金利が固定の「固定金利選択型」
・全期間固定金利の「全期間固定金利型」
この中でも変動金利はもっとも人気が高い金利タイプなのですが、金利変動の仕組みが複雑なこともあり、苦手意識を持つ人も多くいます。
しかし、変動金利は金利変動のルールや仕組みを知っておけば、リスクに対して備えることができます。
変動金利の金利変動ルールで大切なポイントは下記の３つだけです。
１．変動金利が上がるタイミングは固定金利より後
２．元利均等返済方式の5年ルール
３．元利均等返済方式の125%ルール
このポイントをそれぞれ説明していきますね。
１．変動金利が上がるタイミングは固定金利より後
実は、変動金利が上がるタイミングは固定金利よりも後になります。
【金利の見直しタイミング】
・変動金利型＝年に2回（政策金利の影響を受ける）
・固定金利選択型、全期間固定金利型＝毎月（国債利回りの影響を受ける）
変動金利は日本の政策金利（マイナス金利政策など）に影響を受け、年に2回金利が見直しされることになっています。
日本銀行は日本の景気などから政策金利を決め、その政策金利は銀行が優良企業に貸し付ける際の「短期プライムレート」に影響します。
変動金利はこの短期プライムレートを基に決められています。
それに対して、固定金利選択型や全期間固定金利型は国債の利回りに影響を受け、毎月金利見直しのタイミングがあります。
このように、「金利の見直しタイミング」は変動金利型とその他の金利型の大きな違いだといえます。
つまりわかりやすくいうと、変動金利が上がるときには固定金利はすでに上がっている状態なので、多くの人が考える「金利が低いときに変動金利を借りて、金利が上がったら固定金利に変えよう」という方法は現実的ではないということですね。
変動金利は常に固定金利より遅いタイミングで変動するため、思っているほど簡単にコントロールできるものではないのです。
２．元利均等返済方式の5年ルール
変動金利について調べているとよく出てくるのが「125％ルール」と次に解説する「5年ルール」ですが、これらはいずれも「元利均等返済方式」を提供する金融機関で利用されているルールです。
一部の金融機関や「元金均等返済方式」を選択した場合にはこれらのルールは適用されないため、注意が必要です。
・元利均等返済方式＝毎月の返済額が一定になる返済方法で、元金より利息の支払いが優先されます。
・元金均等返済方式＝借り入れ当初に返済額が多くなる返済方式で、元金の支払いを優先するため、返済期間に応じて支払額が減少していきます。
さて、5年ルールとは、金利が上がっても5年間は返済額が変わらないルールです。
「125％ルール」と同じで、本来支払うべき利息はチャラになりません。両ルールとも、毎月支払う返済額の負担は抑えられていても、目には見えずにたまっていく未払い利息額があるのが怖いところなのです。
もし万が一住宅ローンの返済期間中に返済を終えることができなければ、返済期間終了後に未払い利息の一括返済を求められることもあります。
３．元利均等返済方式の125％ルール
125％ルールとは、「金利が上がっても月々の住宅ローン返済額の上昇幅は前回支払額の125％までに抑えられる」というルールです。
何らかの理由で変動金利が急上昇してしまうと、住宅ローンの返済が困難になってしまったり、資金計画が大幅に狂ってしまったり、また多くの人が破産してしまう可能性も考えられます。
そのような場合でも125%ルールがあれば、毎月の返済額が極端に大きくならないため、家計に対して負担を抑えられるのです。
一見すると住宅ローン返済者の負担を抑える配慮に見えますが、本当は見せかけの返済額を利息の支払いで調整しているだけなので、残念ながら本来支払うべき利息はチャラになりません。
つまりわかりやすくいうと、金利上昇によって本来の金利が前回の返済額の130％になる場合、毎月の返済額は125％に抑えられるけど、目には見えない将来の未払利息額5%分はどんどんたまっていくのです。
毎月きちんと支払っているのに、水面下では未払い利息がたまって住宅ローンの元本が一向に減らず、住宅ローン返済がなかなか進まない、なんて事態にもなりかねないのです。したがって、「125％ルールがあるから安全だ！」と安易に考えるのはやめましょう。
変動金利型は金利変動ルールを把握した上で選択しよう
ご紹介した３つの金利変動ルールは、今のように低金利が続いている状態ならば問題ではありません。ただし、金利上昇局面になると125％ルールと5年ルールは大きなデメリットになります。
最近では元利均等返済方式と元金均等返済方式を任意で選べる金融機関が少しずつ増えているため、2つのルールが適用されない「元金均等返済方式」を選択するのもリスクを抑えるひとつの方法です。
元金均等返済方式のメリット・デメリット
・メリット…金利上昇局面のリスクを抑えられ、かつ住宅ローンの総返済額を抑えられる
・デメリット…借り入れ当初の返済額が大きい
変動金利で住宅ローンを組むときはこれらのリスクなどをふまえて「元利均等返済方式」か「元金均等返済方式」かを慎重に選ぶようにしてください。
長くなりましたので、本日はここら辺にして、次回は「固定金利が向いている人」「変動金利が向いている人」について触れて行きたいと思います。
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